Zasiedzenie nieruchomości to instytucja prawa cywilnego, która pozwala na nabycie prawa własności nieruchomości przez osobę, która przez długi czas faktycznie nią włada, mimo że nie jest jej właścicielem.

Przedmiotem zasiedzenia mogą być zarówno nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe. Dopuszczalne jest zasiedzenie fizycznie wydzielonej części nieruchomości, a także udziału w prawie własności nieruchomości.
 

Jak nabyć nieruchomość przez zasiedzenie?

Nabycie własności w drodze zasiedzenia jest uzależnione od spełnienia dwóch zasadniczych warunków w postaci nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości i długotrwałego upływu czasu.

Posiadanie samoistne oznacza, że posiadacz (zasiadujący) włada rzeczą „jak właściciel”, tzn., że faktycznie wykonuje takie uprawnienia, które naturalnie przysługują właścicielowi. Ponadto jego zachowanie się (jak właściciel) musi być dostrzegalne z zewnątrz dla innych osób. O posiadaniu samoistnym nieruchomości może zatem świadczyć, np. dbanie o utrzymanie nieruchomości w należytym stanie, podejmowanie decyzji związanych z remontami, naprawami, przeprowadzanie remontów, sprawowanie nadzoru nad ich wykonywaniem, dokonywanie nasadzeń, ogrodzenie terenu, uiszczanie podatków i innych opłat związanych z nieruchomością.
 

Jak długo trwa zasiedzenie nieruchomości

Zasiadujący musi posiadać nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez okres:

20 lat, jeśli posiadacz jest w dobrej wierze, tzn. jest przekonany, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje,

30 lat, jeśli posiadacz jest w złej wierze, czyli wie, że nieruchomość nie należy do niego, ale mimo to nią włada.

 
Warto podkreślić, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat.

Ponadto jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

PRZYKŁAD
Jan Kowalski złożył do sądu wniosek o stwierdzenie, że z dniem 1.06.2024 r. nabył przez zasiedzenie własność nieruchomości położonej w Andrespolu o powierzchni 0,1 ha stanowiącej część działki nr 1 o powierzchni 1 ha. Jan Kowalski wskazał, że nieruchomość pozostaje w jego samoistnym posiadaniu od 1.06.1994 r. – zagospodarował ją na ogródek warzywny i teren rekreacyjny, stawiając również ogrodzenie. W toku postępowania sąd stwierdził, że od objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne upłynęło 30 lat. Sąd stwierdził zasiedzenie części działki na rzecz Jana Kowalskiego.
 

Przerwanie zasiedzenia nieruchomości

Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się w chwili objęcia rzeczy w posiadanie samoistne. Najbardziej oczywistą przesłanką przerwania biegu zasiedzenia jest więc utrata posiadania samoistnego. Ponadto uznaje się, że skuteczną ochronę przed zasiedzeniem stanowią, np.:

zawezwanie posiadacza nieruchomości do próby ugodowej,

wytoczenie powództwa przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wydanie nieruchomości,

wniosek o zniesienie współwłasności, zgodnie z którym wniosek współwłaściciela o zniesienie współwłasności nieruchomości przerywa bieg zasiedzenia nieruchomości w stosunku do innego współwłaściciela, który jest posiadaczem nieruchomości,

wniosek o dział spadku.

 

Zasiedzenie nieruchomości a sąd

Upływ terminu zasiedzenia pociąga za sobą nabycie własności nieruchomości z mocy prawa, niemniej jednak dla stwierdzenia zaistniałego stanu prawnego konieczne jest wydanie orzeczenia przez sąd. Zasiadujący musi zatem złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Sąd przeprowadza postępowanie dowodowe, aby ustalić, czy rzeczywiście doszło do spełnienia wszystkich przesłanek zasiedzenia. Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie nieruchomości wynosi 2000 złotych.

Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu, nowy właściciel nieruchomości może złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej.

Zasiedzenie nieruchomości wymaga nie tylko spełnienia określonych warunków, ale także zgromadzenia odpowiednich dowodów i przeprowadzenia postępowania sądowego. Choć wydaje się, że posiadanie nieruchomości przez wiele lat jest wystarczającym argumentem, to każda sprawa jest inna i wymaga indywidualnego podejścia. W takich sytuacjach nieoceniona może być pomoc doświadczonego adwokata, który nie tylko doradzi, jak najlepiej przygotować wniosek, ale także pomoże w gromadzeniu niezbędnych dokumentów i reprezentowaniu klienta przed sądem. Profesjonalne wsparcie prawnika zwiększa szanse na pozytywne rozstrzygnięcie sprawy.